역전세가 뭘까? 이보다 쉬울 순 없다 깡통전세, 전세사기, 원인 그리고 대처방안

 

● 역전세란?

전세 계약 또는 재계약 시,

현재의 전세 *시세가 계약 시의 상황보다 낮아져 돌려줘야 할 금액이 과거 전세보증금보다 더 많아진 경우입니다.

*시세 : 시장 사정에 따라 유동적으로 형성되는 가격

 

역전세의 원인은 아래와 같습니다.

- 집값이 하락했거나 이로인해 전세금이 인상되지 않은 경우

- 전세 수요의 감소로 다음 임차인이 구해지지 않는 경우 등

 

● 깡통전세란?

다양한 이유로 전세 보증금이 주택의 실제가치를 초과하여 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못하는 상태입니다. 집주인이 은행 대출 이자나 세금 등을 계속 체납하면서 집이 경매에 넘어가 세입자는 전세보증금을 몽땅 날릴 처지에 놓여있는 경우가 이에 해당합니다.

 

통상적으로 주택담보대출금액과 전세보증금을 합한 금액이 매매가격의 70%면 깡통전세로 보게됩니다.

 

● 전세사기란?

전세사기에는 아래와 같은 다양한 수법이 있습니다.

 

- 등기전부사항증명서가 깨끗한 부동산에 대하여 집주인과 계약을 하고 대금 납부 후 전입신고, 점유, 확정일자까지 마쳤는데도

불구하고 집이 경매에 넘어간 경우 → 집주인이 세입자와 계약한 이후, 입주일에 맞춰 제 3자에게 집 소유권을 넘기고 제 3자는 대출을 받고 도망

 

- 집주인이 대출을 갚지 못하거나 이자가 연체되어 집이 경매에 넘어간 경우

→ 이 경우는 입주 전 등기전부사항증명서 확인하여 선순위 권리(근저당권 등)가 있으면 계약을 해지 하거나, 계약 시 특약사항에 전입신고 및 확정일자 전에 세입자보다 선순위 권리를 설정하지 말아달라고 기재 후 계약하는 방안이 있습니다.

 

- 집주인이 각종 세금을 체납해 집이 경매에 넘어간 경우

→ 세금의 납부 여부는 당장 알 수가 없어서 해결 방안이 모호합니다.

 

● 전세보증금 보호를 위한 대처 방안은?

- 계약 시 특약사항을 기재합니다. 

이 때, 이사 후 반드시 전입신고와 확정일자 부여를 하거나 전세권 설정을 하여 대항력 및 우선변제권을 획득하여야 합니다.

예를 들면, "세입자보다 선순위 권리를 설정할 시 계약을 해지하고 이에 대한 손해를 배상한다."

 

- 전세권 등기 설정 : 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선하여 변제 받을 수 있는 권리이며, 당해세에는 권리를 행사할 수 없습니다.

 

- 전세보증금반환보증 : 전세가격 하락으로 전세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 기관에서 대신 돌려받을 수 있도록 한 보증 상품입니다. 임대인 동의 없이 세입자가 신청 가능하며 대신 세입자가 비용 부담을 하여야 합니다.

 

- 임대보증금반환보증 : 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우를 대비해 가입하는 보증 상품입니다. 임대인이 가입하며 임대인이 비용 부담을 하여야 합니다.

 

- 소액임차인 최우선변제 : 선순위 권리자가 아니더라도 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 우선하여 변제받을 수 있는 권리이며 최우선변제 금액은 다음과 같습니다. 아래의 금액 한도 내에서 전세 계약 및 월세 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

 

서울특별시 : 1억 6천 500만원

과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 : 1억 4천 500만원

광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 8천 500만원

그 밖의 지역 : 7천 500만원