[부동산 용어] 전입신고 / 대항력 / 과태료 / 확정일자 / 우선변제권 / 제출서류 / 특약사항 / 소액임차인

 

● 전입신고란?(주민등록)

세대주 등 신고의무자는 새로운 주거지로 이사를 할 때 주소지 변경 및 등록을 하여야 합니다.

 

● 전입신고 기간 및 과태료는?

이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소·면사무소·동주민센터에 방문하거나,

인터넷 "정부24"에 접속하여 신청하여야 합니다.

 

정당한 사유 없이 기간 내 신청하지 않은 경우 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

● 전입신고 시 제출 서류는?

- 세대주 직접 방문 시

① 신분증

② 임대차 계약서

③ 전입신고서(읍사무소·면사무소·동주민센터에 구비되어 있습니다.)

 

- 대리인 방문 시

① 세대주 신분증과 도장

② 본인 신분증

③ 임대차 계약서

④ 전입신고서(읍사무소·면사무소·동주민센터에 구비되어 있습니다.)

 

- 온라인 신청 시, 정부24(https://www.gov.kr/portal/main/nologin)

① 세대주 본인 공동인증서

 

이사와 전입신고를 완료하면 대항력이라는 힘이 생기게 됩니다.

 

● 대항력이란?

매매나 경매, 공매 등의 이유로 집주인이 변경되더라도 임대차 계약 기간을 보장 받아 해당 부동산에 거주할 수 있는 권리입니다.

 

선순위 채권자가 없어 대항력이 성립되면

경매낙찰자(양수인)는 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 임차인은 임대차 계약기간이 종료될 때까지 해당 부동산에 거주할 수 있으며 임대차 계약기간이 종료되면 임차인은 양수인에게 보증금을 요구 할 수 있습니다.

 

● 대항력의 효력 발생은?

점유와 전입신고를 한 다음날 0시에 대항력의 효력이 발생됩니다.

예를 들어, 6월 24일 이사 및 전입신고를 했다면 6월 25일 0시에 대항력이 발생됩니다.

 

● 확정일자란?

법원 또는 동사무소 등에서 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미합니다.

 

이사와 전입신고를 함으로써 대항력이 생긴 상태에서, 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기게 됩니다.

 

● 우선변제권이란?

임차 주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 담보물권(근저당권 등)등의 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리입니다. 이 때, 배당을 받기 위해선 배당요구를 하여야 합니다.

 

● 대항력과 우선변제권이 성립되는 시기와 행사할 수 있을 때는?

등기사항전부증명서에 *말소기준권리보다 앞서서 기록되었을 때만 행사할 수 있습니다.

 

*말소기준권리 : (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리

 

전입신고, 주택의 인도	확정일자	대항력 발생	우선변제권 발생
3월 5일	3월 5일	3월 6일 0시	3월 6일 0시
3월 5일	3월 4일	3월 6일 0시	3월 6일 0시
3월 5일	3월 6일	3월 6일 0시	확정일자 부여 즉시

 

주택을 인도 받고 전입신고는 마쳤는데 확정일자 신청을 하지 못했을 경우, 혹시라도 그 사이에 근저당권이 설정 되었다면 경매 시에는 아래와 같이 진행이 됩니다.

 

예시)

[매각대금 5억, 임차보증금 3억]

 

3월 5일 - 주택의 인도, 전입신고 (대항력 3월 6일 0시 성립)

3월 6일 - A은행 근저당권 3억 설정 (우선변제권 3월 6일 성립)

3월 7일 - 확정일자 부여 (우선변제권 3월 7일 성립)

 

1. 임차인은 대항력이 성립되어 임대차 계약기간동안 해당 부동산에 거주할 수 있다.

2. A은행의 우선변제권이 성립되어 매각대금 5억 중 근저당 3억은 A은행이 가져간다.

3. 확정일자 부여로 임차보증금에 대한 우선변제권이 성립되어 매각대금 잔액 2억으로 임차보증금 일부를 가져간다.

4. 대항력의 성립으로, 위에서 받지 못한 임차보증금 일부인 1억은 경매낙찰자(양수인)에게 인수되어 임대차 계약기간 종료 시 양수인에게 요구할 수 있다. 

 

- 이 때, 근저당권이 대항력과 우선변제권 발생일자보다 선순위로 있었을 경우에는

대항력과 우선변제권이 성립되지 않아 임차보증금을 모두 받지 못하는 등의 피해를 볼 수 있습니다.

(다만, 매각대금이 근저당권보다 많다면 근저당권을 우선변제하고 남은 잔액으로 일부 변제받을 수는 있음.)

 

- 대항력과 우선변제권 발생일자가 모두 근저당권보다 선순위일 경우에는 임차인은 선택할 수 있습니다.

· 대항력을 선택할 경우 : 배당요구를 하지 않으면 대항력을 선택하는 것으로 봅니다. 이 때, 임대차 계약기간까지 해당 부동산에 거주할 수 있으며, 계약종료 시 경락인(경매낙찰자, 새로운 집주인)에게 임차보증금을 수령할 수 있습니다.

· 우선변제권을 선택할 경우 : 배당요구를 하면 우선변제권을 선택하는 것으로 봅니다. 이 때, 경락인과 협의 후 이사일자를 잡고 이삿날에 명도확인서가 작성되면 우선변제금을 받을 수 있습니다. (명도확인서가 법원에 제출되어야만 우선변제금을 수령할 수 있습니다.) 

 

● 계약서 작성 시, 전세사기의 피해를 최소화할 수 있는 특약사항은?

임대차 계약서 작성 시, 등기사항증명서를 잘 확인하고 상황에 맞춰 거래계약서에 아래와 같은 특약사항을 기재하는 것으로  피해를 줄일 수 있습니다.

 

계약 당시 등기사항증명서에 선순위로 설정된 근저당권이 없던 경우,

"임대인은 계약일로부터 잔금 및 입주일자 다음날까지 현재 상태의 등기사항증명서를 유지해야하고, 근저당과 그 외 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 위반할 시 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불하여야 한다."

 

계약 당시 등기사항증명서에 선순위로 설정된 근저당권이 있는 경우,

"임대인은 잔금을 수령함과 동시에 대출금을 전액 상환하여 근저당권을 말소한다. 이를 위반할 시 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불하여야 한다."