[부동산 용어] LTV / DTI / DSR 이란? / 의미 / 계산 방법

 

● LTV (Loan To Value Ratio, 주택 담보 인정 비율)

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 의미합니다.

내가 가진 주택을 담보로 대출을 실행한다면 얼마까지 가능한지 비율로 지정한 것을 말합니다.

 

예를 들어, LTV가 60%인 경우, 3억짜리 주택을 담보로 대출을 할 경우에는 

3억원 * 60% = 1억8천만원

이 때, 1억 8천만원이 대출의 최대 한도 금액 입니다.

 

하지만 이는 최대 한도 금앨일 뿐,

차주의 부도시, 은행보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 선순위채권과 임차보증금 및 최우선 변제 소액임차보증금이 대출한도에서 공제되기 때문에 실제 대출 금액은 이보다 적을 수 있습니다.

 

주택담보대출 취급한도 = 주택가격 * 담보인정비율 - (선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액 임차보증금)

이 되는 것 입니다.

 

● DTI(Debt To Income Ratio, 총 부채 상환 비율)

개인의 대출 상환능력을 소득으로 따져서 대출의 한도를 정하는 비율을 의미합니다.

내 연봉 및 소득이 얼마인지에 따라 대출을 실행한다면 얼마까지 상환이 가능한지 비율로 지정한 것을 말합니다.

 

예를 들어, 내 연봉이 4천만원 일 때, DTI가 50%인 경우에는

4천만원 * 50% = 2천만원 (연간 원리금 상환액 한도)

이를 월로 환산했을 때는

2천만원 / 12개월 = 약 166만원

이 됩니다.  이 한도 내에서만 대출이 가능하다는 것을 의미합니다.

 

현재, DTI는 투기과열지역 40%, 조정대상지역 50%, 그 외 수도권은 60%를 적용하고 있습니다.

 

- 투기과열지역 : 주택가격 및 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부장관이 지정한 지역

- 조정대상지역 : 주택 가격 상승률이 물가상승률 2배를 뛰어넘거나 주택 청약 경쟁률이 5대 1 이상인 지역

- 수도권 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도를 통틀어 부르는 지명이자 도시

 

● DSR(Debt Service Ratio, 총 부채 원리금 상환 비율)

대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미합니다.

 

연간 소득이 1억일 떄 모든 대출의 원리금 상환액이 5천만원이라면 DSR 비율은 50% 입니다.

5천만원 / 1억 = 0.5

0.5 * 100 = 50%

 

일반적으로 DSR 비율이 높을 수록 대출을 상환할 수 있는 능력이 낮은 것으로 판단됩니다.