[부동산 용어] 확정일자 / 효력 / 우선변제권 / 상가임대차 확정일자

 

● 확정일자란?

법원 또는 동사무소 등에서 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미합니다.

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● 확정일자 효력은?

(전세권 등기 설정의 효력과 동일. 단, 이사 및 전입신고로 대항력을 갖춰진 상태여야 합니다.)

임차 주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 담보물권 등의 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리인 우선변제권이 생깁니다.

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만일 확정일자 부여 없이 전입신고만 되어 있을 경우에는 부동산 경매 시 세입자가 대항력은 행사할 수 있지만, 전세보증금은 변제 받기 어렵습니다. 따라서 전입신고를 할 때 확정일자도 반드시 함께 받아놔야 합니다.

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하지만 이를 악용해 전입신고의 효력이 있기 전 집주인이 근저당을 잡아버리는 사기 피해도 있습니다. 이를 예방하기 위해 세입자는 잔금을 치루기 전 등기부를 통해 전입신고 및 확정일자와 집주인의 근저당 상태를 꼭 확인해야 합니다.

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* 주거용 임대차의 경우,

인터넷 정부24(https://www.gov.kr/portal/main/nologin)에서 쉽고 빠르게 신청 가능한 점 참고 바랍니다.

 

* 상가 임대차의 경우,

임대차 계약 후 관할 세무서에 가서 확정일자 부여 신청을 하여야만 합니다.

이 때, 준비서류는 사업자 등록증 원본, 상가 임대차 계약서 원본, 신분증, 신청서(세무서에 구비되어 있는 신청서에 작성) 입니다. 확정일자 신청기한은 따로 정해져 있지 않으나 임대차 계약 후 바로 하는 것이 보증금 지키기에 더 유리하겠죠?

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** 건물 등기부 상의 주소와 임대차 계약서, 사업자 등록증에 기재된 주소가 모두 일치하는지 확인 후 내용이 다르다면 이를 일치시키는 작업도 함께 해야합니다. (세무서에서는 사업자 등록증 주소 정정만 가능)